, em 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso. V.U. SUSTENTOU ORALMENTE O ADVOGADO Clóvis Gouvêa Franco, OAB/ SP 41.354 e ANDRE OSORIO GONDINHO, OAB/SP 310.327-A”, de confor- midade com o voto do Relator, que integra este acórdão. (Voto n. 37.180) O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores CAR- LOS CASTILHO AGUIAR FRANÇA (Presidente) e MARCIA DALLA DÉA BARONE. São Paulo, 24 de julho de 2025. ALCIDES LEOPOLDO, Relator

VOTO

Trata-se de ação de indenização c.c. anulação de negócio jurídico alegan- do os autores que herdaram de Ney Edison Prado, pai dos coautores Ney Jr. e Mônica e avô da autora Juliana, o imóvel situado no Lote 08, Quadra 40 (Av. Alice Nehring Machado, 360) do Loteamento Jardim Acapulco, e optaram por vendê-lo, para isso solicitaram à Administradora a certidão negativa de débitos relativos a taxas condominiais do imóvel e foram informados de que constavam débitos, com a advertência constante da certidão de que a dívida tem natureza propter rem, então, em 10/08/2023, os autores solicitaram à Administradora a apresentação da origem da suposta dívida, a sua evolução e o cálculo pormeno- rizado com os encargos que a compunham, e, em 15/08/2023, a Administradora respondeu, com cópia para o único sócio da sociedade individual de advocacia corré, Dr. Clóvis de Gouvêa Franco, indicando que os supostos débitos alcan-  242 çavam o valor total de R$ 697.555,84 e eram referentes ao período de 1992 a 2009, com a mesma advertência de que se trataria de dívida propter rem, e, em seguida, enfrentaram a resistência injustificada da Administradora em fornecer memória de cálculos detalhada ou uma certidão que indicasse a inexistência Jurisprudência - Direito Privado de débitos, considerando a prescrição dos débitos, referida à época, por isso, e diante da iminência de a venda do imóvel ser frustrada, foram compelidos a firmar o Instrumento Particular de Transação com os réus, em 21/08/2023, obri- gando-se ao pagamento da quantia total de R$ 220.000,00, sendo R$ 200.000,00 à Administradora e R$ 20.000,00 à Gouvêa Franco Advogados, a fim de via- bilizar a venda do imóvel, que não ocorreria sem uma declaração negativa de débitos ou sem uma declaração de que, ainda que existentes, tais débitos não seriam cobrados dos adquirentes, e, quitado o Instrumento de Transação, foi expedida a certidão negativa e a venda ocorreu no mesmo dia. Porém, aproxi- madamente 10 dias após a assinatura do Instrumento de Transação, a coautora Mônica, ao organizar arquivos de seu falecido pai, encontrou um documento denominado Instrumento de Confissão de Dívida e Outras Avenças, datado de 15/06/2011, pelo qual o falecido acordou com a Administradora, representada naquele ato pela Sociedade de Advocacia corré, que a dívida relativa ao período de 03/06/1992 a 03/10/2009 não poderia ser cobrada nem dele e nem de seus sucessores, hereditários ou adquirentes do imóvel, e que nas certidões que a Administradora viesse a emitir em relação ao imóvel deveria constar declaração de que os débitos anteriores a 2009 “são de responsabilidade exclusiva do Sr. Adalberto Passos Lopes, não podendo a CREDORA [Administradora], em qual- quer hipótese, vir a juízo pleitear os valores do atual proprietário DEVEDOR [Dr. Ney] e seus sucessores, nem requerer eventual restrição ao imóvel alegando dívida propter rem”, documento este que não era de conhecimento dos autores, mas era de integral conhecimento dos réus, inclusive, tendo sido assinado pelo Dr. Clóvis, sócio da sociedade corré, na qualidade de representante da Adminis- tradora. Assim, a Administradora ré desrespeitou os §§ 1º e 2º da Cláusula Sex- ta da Confissão de Dívida, ocultada propositalmente dos autores, evidenciando a má-fé dos requeridos. Destacam que os “débitos” que motivaram a Admi- nistradora a se recusar a fornecer uma certidão negativa aos autores realmente eram “anteriores à aquisição pelo Dr. Ney Prado” como constou na certidão de 03/08/2023, e realmente eram relativos ao período “de 1992 a 2009” como constou na certidão de 11/08/2023, contudo, não constou das citadas certidões que essa dívida, relativa ao período de 03/06/1992 a 03/10/2009, não poderia ser cobrada do falecido e nem de seus sucessores, ao contrário, a Administra- dora ré fez constar expressamente nas declarações que tanto os autores quan- to eventuais adquirentes seriam responsáveis por tais dívidas, o que, todavia, consubstancia afirmação falsa. Destacam, ainda, que Adalberto Paços Lopes é o antigo proprietário do imóvel, anteriormente ao falecido, tendo deixado de arcar com as suas obrigações condominiais durante o período entre 03/06/1992 e 03/10/2009, no valor total de R$ 253.875,68, e no Termo de Confissão de Dí- vida firmado entre o falecido e a Administradora ré conferiu-se caráter pessoal Jurisprudência - Direito Privado a esse débito, que seria de responsabilidade exclusiva de Adalberto, dando-se quitação ao falecido e seus sucessores. Afirmam que os réus descumpriram o Termo de Confissão de Dívida, violaram a boa-fé objetiva, atuaram em venire contra factum proprium, agiram com dolo ao ocultarem a existência do Termo de Confissão de Dívida, que era de sua ciência, além de terem induzido e man- tido os autores em erro substancial e terem enriquecido sem causa. Requerem que, com fundamento no descumprimento contratual da Administradora, os réus sejam condenados à devolução dos valores respectivamente por eles recebidos dos autores, ou, alternativamente, que seja anulado o Instrumento de Transação, com fundamento no dolo dos réus em omitir informações aos autores, ou, então, com fundamento no erro em que os autores incorreram por acreditarem em falso motivo para assinar o Instrumento de Transação, condenando-se os réus à devo- lução dos valores respectivamente por eles recebidos dos autores, e, subsidia- riamente, caso se entenda não haver responsabilidade da Sociedade Individual Gouvêa Franco, conforme pedidos de condenação alternativos deduzidos nas alíneas a) e b) acima, pela devolução dos R$ 20.000,00 recebidos ou em caso de frustação de execução futura dessa parte da condenação por ausência de bens penhoráveis, condenar a Administradora à devolução também dos R$ 20.000,00 pagos à Gouvêa Franco. A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou procedentes os pedidos for- mulados pela parte autora para o fim de, com fundamento no descumprimen- to contratual da Administradora e no dolo em omitir informações dos autores, anular o Instrumento de Transação, com base em dolo ou erro substancial que poderia ter sido evitado pelos réus, e condenar os réus à devolução dos valores respectivamente por eles recebidos dos autores, quais sejam: R$ 200.000,00 a serem devolvidos pela Administradora e R$ 20.000,00 a serem devolvidos pelo Gouvêa Franco (sendo a obrigação dos R$ 20.000,00, já cumprida consoante fls. 113/114 e 121/122), conforme MLE juntado à fl. 131), e o montante deverá ser acrescido de correção monetária e juros de mora de 1% ao mês desde a data do pagamento, arcando os réus com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios, fixados estes em 10% do valor proporcional da condenação (fls. 188/203 e 221). A corré Administradora Jardim Acapulco Ltda. apelou arguindo prelimi- narmente a ocorrência de cerceamento de defesa e violação do contraditório, diante do indeferimento das provas pleiteadas, notadamente a oitiva de testemu- nhas e o depoimento pessoal dos autores, com a finalidade de afastar as alega- ções de erro substancial e dolo, comprovando que a todo momento os autores foram assistidos por advogada, que deixaram claro nas tratativas o interesse em  244 quitar débito de outrem a fim de concretizar a venda do imóvel, que não desco- nheciam a existência do Instrumento Particular firmado com seu genitor, e que houve o cumprimento das obrigações firmadas na Transação, bem como o bene- fício dos autores decorrente da venda do lote, além de não ter sido devidamente Jurisprudência - Direito Privado fundamentado o indeferimento das provas, requerendo seja anulada a sentença, reabrindo-se o contraditório. No mais, sustenta que os autores não comprova- ram o direito ora pleiteado, qual seja, a extensão dos efeitos do instrumento firmado com o seu genitor/avô (de cujus), pois não demonstraram a inclusão do direito no respectivo inventário dos bens deixados por Ney Edison Prado e na partilha entre os herdeiros, não comprovando que são sucessores do falecido quanto aos direitos decorrentes do Termo de Confissão, devendo ser indeferida a petição inicial por falta de pressuposto processual. Ademais, afirma que não descumpriu as obrigações previstas no Instrumento de Confissão de Dívida e Outras Avenças firmada com o falecido, uma vez que em nenhum momento promoveu ação judicial para cobrança de valores que são de responsabilidade do proprietário anterior, Adalberto Paço Lopes, seja em face do próprio Ney Edison Prado (de cujus) ou dos autores, seus sucessores, inclusive não apresentou óbice aos requerimentos dos autores, apresentando as Certidões Negativas, conforme requerido, na verdade, os autores, cientes da existência de dívida pretérita do imóvel e de responsabilidade de terceiro (Adalberto Paço Lopes), optaram por pagar a dívida, a fim de concretizarem o negócio jurídico de venda do imóvel, e as partes negociaram valor e firmaram o Instrumento Particular de Transação, em 18 de agosto de 2023, assim, a requerida não tem legitimidade passiva para figurar o polo passivo da demanda, devendo haver o chamamento ao processo de Adalberto Paço Lopes, antigo proprietário que inadimpliu as taxas em questão. Alega, ainda, que a presente ação carece de interesse processual, vez que não foi demonstrado suposto dolo por omissão, mas sim a negligência dos autores em relação as obrigações e condições vinculadas ao bem, tampouco foi comprova- do descumprimento do pactuado anteriormente, visto que em momento algum foi ajuizada ação judicial para cobrança dos débitos contra os autores. Quanto ao mérito, reitera que o negócio jurídico firmado com Ney Edison Prado (de cujus) foi cumprido integralmente, vez que em momento algum demandou-o ou a seus sucessores em Juízo para a cobrança das taxas vinculadas ao Lote, tampouco apresentou qualquer obstáculo para a apresentação de declarações das reais con- dições do bem, sustentando que o negócio jurídico firmado com os autores foi celebrado em estrita conformidade com a legislação aplicável e com todas as formalidades legais, sendo válido e eficaz, não havendo vícios que justifiquem sua anulação. Requer seja reformada a sentença, seja acolhendo alguma das preliminares suscitadas, seja julgando improcedente a ação (fls. 228/247). Foram apresentadas contrarrazões sustentando-se o não conhecimento do recurso, a manutenção da sentença e a condenação por litigância de má-fé (fls.266/290). Há oposição ao julgamento virtual (fls. 292/293). É o Relatório. Jurisprudência - Direito Privado A apelação ataca os fundamentos de fato e de direito da sentença, preen- chendo os requisitos do art. 1.010 do CPC/2015, inexistindo violação ao princí- pio da dialeticidade, devendo ser conhecida. Foi correto o julgamento antecipado, por ser dispensável e inadequada a produção de prova oral, quando os demais documentos comprovam as afirma- ções dos autores e afastam as alegações dos corréus. O genitor e avô dos autores adjudicou judicialmente o imóvel adminis- trado pela apelante e ciente da existência de débitos de responsabilidade do anterior proprietário, firmou com a corré Administradora, tendo como advogado o requerido, a Confissão de Dívida, quitando o valor estabelecido e pagou os honorários advocatícios, restando expresso em tal instrumento de fls. 39/40, na cláusula sexta que a dívida anterior a aquisição era de responsabilidade exclusi- va do antigo proprietário Adalberto Passos Lopes, e pelo § 1º, com a quitação, obrigou-se a não pleitear do “DEVEDOR (Dr. Ney Prado) e seus sucessores” os débitos relativos ao período de 03/06/1992 a 03/10/2009 e “nem requerer eventual restrição ao imóvel alegando dívida propter rem.” Por aplicação do Princípio da Saisine (art. 1.784, CC), com a morte, transmite-se aos herdeiros todos os direitos e deveres do falecido, o que legiti- ma os requerentes a invocarem a obrigação por ele cumprida para se eximirem de cumpri-la novamente. Por estar quitada pelo finado a obrigação estabelecida na Confissão de Dívida, não teria razão para constar das Primeiras e Últimas Declarações do Inventário. É inequívoco que os autores e seus advogados não tinham conhecimento da referida Confissão de Dívida, tanto que, ao requerem Certidão Negativa de Débitos, diante da Declaração da Administradora da existência de débitos anteriores a aquisição pelo Dr. Ney Edison Prado e a ressalva de que se cuidava de obrigação propter rem (fls. 58), os autores pretendendo vender o imóvel, fir- maram acordo com a Administradora. É inverossímil que iriam assumir a dívida de outro, quando eles próprios e quem deles adquirisse o imóvel estavam livres de responder pelo débito anterior, como constou da Confissão de Dívida. Os corréus que participaram do instrumento de Confissão de Dívida de fls. 39/40 firmado com o Dr. Ney Edison Prado são legitimados passivos ad causam, em razão dos valores recebidos dos requerentes, o que não tem qual- quer relação com a dívida do anterior proprietário Adalberto Paço Lopes, sendo impertinente o seu chamamento ao processo ou qualquer outra modalidade de intervenção de terceiros, e agiram com dolo ao omitirem aos autores herdeiros a sua existência, obtendo enriquecimento indevido, os quais acharam o documen- to nos pertences do falecido posteriormente aos pagamentos feitos aos corréus,  246 e devem ser ressarcidos. Como se colhe da lição de Clóvis Bevilaqua1: “dolo é o artifício ou ex- pediente astucioso, empregado para induzir alguém à prática de um ato, que o prejudica, e aproveita ao autor do dolo ou a terceiro. Somente o dolo principal, Jurisprudência - Direito Privado o que for causa do ato, o que os romanos chamavam dolus causam dans, é que torna o ato anulável. A característica do dolo é a intenção de prejudicar”, o que ocorreu no caso, pela omissão da exoneração da obrigação do devedor anterior e pela inserção na Declaração de que a dívida era propter rem, induzindo ao pagamento de débito que não era de sua responsabilidade. Está patente o interesse de agir pela resistência oferecida a restituição pela Administradora e o corréu somente efetuou o depósito da importância rela- tiva aos honorários advocatícios no curso da ação. É irrelevante que os autores não tenham sido anteriormente cobrados judicialmente pelos débitos referentes ao período de 03/06/1992 a 03/10/2009, para o reconhecimento da nulidade por vício de consentimento. É de consumo a relação entre a Administradora do loteamento responsável pela realização de melhorias e conservação e os proprietários do lotes. Não se caracterizou qualquer das hipóteses do art. 80 do CPC/2015, mas exercício do direito de defesa. Inexistiu violação aos arts. 5º, LV, da Constituição Federal, 130, 330, II, 355, I, 361, 369, 370, 385, § 1º, 485, I, 620, “g” e 647 do CPC, 26, VII, Lei 6.766/79 e 304, 305 e 840 do Código Civil. Assim, fica mantida a r. Sentença por seus judiciosos fundamentos. Pelo exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso, majorando-se os honorários advocatícios devidos pela apelante em 3%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.